居住用財産の譲渡があった場合の特例計算

 

(1) 居住用財産を譲渡した場合の特別控除

⇒居住していれば所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されるます。

 

(2) 特定の居住用財産の買換えの場合の課税の特例

 

（適用要件）

・譲渡対価が1億円以下

・譲渡年の1月1日において所有期間が10年超（この場合の所有期間には被相続人の所有期間を含む）

・今回譲渡する方が居住していた期間が10年以上であること

・家屋50㎡以上、土地500㎡以下

 

（計算方法）

 　①　譲渡による収入金額　＝　買換え資産の取得価額　　⇒　譲渡所得は全額繰延

　 ②　〃　    　　収入金額　≦　　　　　〃　　　　　　　⇒　　　　　〃

     ⓷　〃　　　   収入金額　>　　　　　〃　　　　　　　⇒　超える部分について譲渡　　　　　　　　　　　　　　　　　　

があったとものとみなす。

 

　　※③について、譲渡による収入金額を5,000万円、買換え資産の取得価額を2,000万円

　　　、譲渡資産の取得費を1,000万円、譲渡費用（仲介手数料）を150万円と仮定

 

(イ)収入金額　

収入金額　－　買換え資産の取得価額

5,000万円　－　2,000万円　＝　3,000万円（譲渡があったものとみなす金額）

　  （ロ）取得費＋譲渡費用　

　　　　　（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×（イ）／収入金額　　

　　　　　　（1,000万円＋150万円）×3,000万円／5,000万円　＝　6,900,000

 

　  （ハ）譲渡所得金額

　　　　　（イ）－（ロ）＝2,310万円

　　　　　

（３）考え方

　　（２）①、②の場合

・譲渡収入以上で買換え資産を取得した場合、担税力が無いため譲渡所得を発生させずに繰延を行います。

 

　　（２）③の場合

　　・譲渡収入で買換え資産を取得してもまだ譲渡代金の一部が手元に残るため（実際には住宅ローンの返済等

　　　に充てられるケースも多いが）、差額について譲渡所得を認識させます。

　　一方、取得費と譲渡費用についても、譲渡とみなされた部分（今回の場合は5,000万円－2,000万円＝3,000万円）

　　に対してだけ費用として認めるということになります。

 

（４）税率　　

　　①　3,000万円控除の場合（所有期間が10年超の場合に限ります。）

　譲渡所得金額6,000万円までは所得税10％、住民税４％

 

• 　　②　買換えの特例

　一律、所得税15％、住民税５％

 

（５）有利判定

今回の例で判定すると.,,,

 

• 　　①　3,000万円控除の場合

　{5,000万円－(1,000万円＋150万円)－3,000万円}×14％＝119万円

 

• 　　②　買換えの特例

（3,000万円－690万円）×20％＝462万円

 

 　⓷　①＜②　∴3,000万円控除の方が有利